La preocupación aumenta entre las familias españolas hipotecadas. El euribor (el índice de referencia más utilizado al contratar hipotecas) ha subido del 3% al 4,25%. Sólo un punto, sí, pero ese punto quiere decir que los intereses que paga por su préstamo hipotecario han subido más del 30% en sólo un año. Muchas de las familias que más recientemente se han hipotecado para comprar su vivienda, lo han hecho apurando al límite la cuota que pueden pagar, e incrementando el número de años de vida de la hipoteca cuando no le salían las cuentas de otra manera. Un tercio de las familias, con las últimas subidas, ya pagan de hipoteca más de la mitad de sus ingresos mensuales, no siendo conveniente dedicar más de un tercio de los ingresos para no incurrir en riesgo de estrangular la economía familiar.La búsqueda de la mejor hipoteca, la que mejor pueda pagarse, es cada vez más importante. Cada entidad financiera tiene una hipoteca estándar, con unas condiciones mínimas, que en todos los casos son el punto de partida para negociar. Es decir, nunca debe aceptarse una hipoteca con todas las condiciones iniciales de su Banco o Caja de Ahorros, en función de la fiabilidad que usted tenga para su entidad, y de sus ingresos, patrimonio adicional, etc, gozará de más o menos margen de maniobra para negociar las condiciones de su hipoteca. Tenga por seguro que si al Banco le interesa como cliente, seguirá negociando con usted; llegará el momento en que por su situación financiera personal, la entidad hará su última oferta, el momento en que la previsible ganancia se acerque peligrosamente al riesgo que el banco asuma al prestarle una cantidad importante de dinero.

La mejor hipoteca no depende del banco en que la contrate, pues con todos se pueden negociar todas y cada una de las condiciones a pactar; la mejor hipoteca será la que mejor se adapte a su situación particular, y por tanto la duramente negociada con la entidad prestamista. Los aspectos fundamentales a negociar son el interés aplicable al préstamo, la duración del préstamo y las comisiones de apertura y cancelación anticipada.

En cuanto al interés, el punto de partida será si desea una hipoteca a tipo fijo o variable. Debe saber que si es a tipo fijo, los primeros años pagará más por su préstamo, pero tiene la seguridad de una cuota fija y de que no habrá sorpresas negativas de subidas de cuotas (tampoco le bajarán nunca el interés a pagar). A tipo variable, al principio le resultará más barata, pero cada 6 ó cada 12 meses se revisará el interés, en función del tipo de referencia negociado. La mayoría de las hipotecas están referenciadas al euribor, un indicador cercano al precio oficial del dinero, pero que se adelanta a su evolución. Más importante que el indicador de referencia es el diferencial que se pacta. Ahí es donde está el meollo de la cuestión. La hipoteca más barata del mercado ha salido hace un par de semanas al euribor+0,18%. Que sea esa la referencia para negociar, la más barata en cada momento en el mercado.

El plazo es el aspecto que más elasticidad puede proporcionarle, ya que es posible ajustar la cuota (rebajarla) ampliando el número de años de hipoteca. Actualmente se conceden hipotecas de duración impensable hace poco, hasta de 40 años. Debe tener en cuenta que la hipoteca más rentable es a 15 años. Ampliar el plazo a partir de ahí supone muy poca rebaja en el recibo mensual. Una hipoteca media (150.000 euros) al 5% (euribor+0,75) le costará 1.591 euros mensuales si la paga en 10 años; 1.186 si en 15; 990 a 20 años; 877 a 25; 805 a 30, … es decir, ampliar el plazo de 10 a 15 años supone una rebaja importante del recibo a pagar, pero pasar de 15 a 20 años ya implica una rebaja más pequeña. Si no puede pactar su hipoteca a 15 años, haga amortizaciones anticipadas en cuanto pueda, para rebajar el plazo a ese límite.

Al principio, puede que no piense en hacer amortizaciones anticipadas, pero a medida que pasan años, el recibo se mantiene más o menos constante, pero sus ingresos es muy probable que aumenten significativamente. Por si acaso, negocie una comisión del 0% para amortizaciones anticipadas, no es difícil de conseguir y le puede suponer un ahorro muy importante.